보증금 반환이 늦어질 때 부당이득도 청구할 수 있을까

상담 사례

• 임차인이 퇴거를 준비했는데 임대인이 새 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 했습니다. 임차인은 지연기간의 손해까지 요구했습니다.

무엇이 쟁점인가

• 보증금반환채무의 발생 시점과 지연손해금가 핵심입니다. 계약서 문구 하나만 볼 것이 아니라 계약의 진행 경위, 통지의 도달 시점, 실제 점유·인도 상태와 당사자가 남긴 자료를 함께 살펴야 합니다.

법률관계는 이렇게 봅니다

• 임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환과 임차인의 목적물 인도는 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 임차인이 열쇠를 보유하거나 점유를 계속하는 동안에는 지체 책임의 성립 시점이 달라질 수 있습니다.
• 특히 임대차 분쟁에서는 보증금 반환과 목적물 인도처럼 서로 맞바꾸어 이행할 의무가 있는지, 강행규정에 반하는 특약은 아닌지, 상대방의 통지가 법정 기간 안에 도달했는지를 구분해 검토해야 합니다. 같은 표현의 계약서라도 실제 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

분쟁을 줄이는 실무 해법

• 퇴거일, 열쇠 인도, 관리비 정산, 계좌번호를 내용증명으로 특정하고 필요하면 임차권등기명령을 활용해 대항력을 보전한 뒤 이사하는 방안을 검토해야 합니다.
• 중요한 의사표시는 문자·이메일·내용증명 등 도달 시점을 확인할 수 있는 방법으로 보냅니다.
• 금액을 주장할 때에는 견적서·영수증·계좌내역처럼 계산 근거를 함께 제시합니다.
• 입주와 퇴거 때 같은 위치에서 사진과 영상을 촬영하고, 열쇠 인도 확인서를 작성합니다.

임대인 체크포인트

• 공제 또는 거절 사유를 추상적으로 말하지 말고 계약 조항과 객관자료에 연결합니다.
• 보증금, 차임, 관리비, 수선비를 섞지 말고 항목별 정산표를 만듭니다.

임차인 체크포인트

• 계약 종료 통지, 퇴거 준비, 시설 상태 자료를 시간 순서대로 보관합니다.
• 대항력·우선변제권에 영향이 있는 이사나 사업자등록 변경 전에는 보전절차를 확인합니다.

박무협 법률문제연구소의 정리

• 임대차 사건은 “누가 더 억울한가”보다 계약, 통지, 인도, 정산을 어떤 자료로 증명하느냐가 결과를 좌우합니다. 감정이 커지기 전에 쟁점을 금액과 일정으로 바꾸어 협의하고, 해결되지 않으면 조정·지급명령·소송 등 사건에 맞는 절차를 선택해야 합니다.
• 자료 바탕: 한국부동산원, 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 p.34 관련 사례·쟁점. 법령 확인: 국가법령정보센터(주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법·민법), 기준일 현재.