계약서를 다시 쓰면 무조건 재계약일까

상담 사례

• 만료를 앞두고 당사자들이 새 계약서를 작성했지만, 한쪽은 단순한 기간 연장이라고 하고 다른 쪽은 완전히 새로운 계약이라고 주장했습니다.

무엇이 쟁점인가

• 갱신계약인지 신규계약인지와 종전 권리의 승계가 핵심입니다. 계약서 문구 하나만 볼 것이 아니라 계약의 진행 경위, 통지의 도달 시점, 실제 점유·인도 상태와 당사자가 남긴 자료를 함께 살펴야 합니다.

법률관계는 이렇게 봅니다

• 문서 제목보다 실제 합의 내용이 중요합니다. 보증금·차임·기간의 변경 정도, 종전 계약을 종료한다는 문구, 보증금 정산 여부, 당사자의 교섭 경위 등을 종합해 판단합니다.
• 특히 임대차 분쟁에서는 보증금 반환과 목적물 인도처럼 서로 맞바꾸어 이행할 의무가 있는지, 강행규정에 반하는 특약은 아닌지, 상대방의 통지가 법정 기간 안에 도달했는지를 구분해 검토해야 합니다. 같은 표현의 계약서라도 실제 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

분쟁을 줄이는 실무 해법

• 계약서 첫머리에 ‘종전 임대차를 동일성이 유지되는 범위에서 갱신한다’ 또는 ‘종전 계약을 합의해지하고 신규 체결한다’고 명시하고, 대항력·우선변제권 보전을 위한 절차도 함께 점검해야 합니다.
• 중요한 의사표시는 문자·이메일·내용증명 등 도달 시점을 확인할 수 있는 방법으로 보냅니다.
• 금액을 주장할 때에는 견적서·영수증·계좌내역처럼 계산 근거를 함께 제시합니다.
• 입주와 퇴거 때 같은 위치에서 사진과 영상을 촬영하고, 열쇠 인도 확인서를 작성합니다.

임대인 체크포인트

• 공제 또는 거절 사유를 추상적으로 말하지 말고 계약 조항과 객관자료에 연결합니다.
• 보증금, 차임, 관리비, 수선비를 섞지 말고 항목별 정산표를 만듭니다.

임차인 체크포인트

• 계약 종료 통지, 퇴거 준비, 시설 상태 자료를 시간 순서대로 보관합니다.
• 대항력·우선변제권에 영향이 있는 이사나 사업자등록 변경 전에는 보전절차를 확인합니다.

박무협 법률문제연구소의 정리

• 임대차 사건은 “누가 더 억울한가”보다 계약, 통지, 인도, 정산을 어떤 자료로 증명하느냐가 결과를 좌우합니다. 감정이 커지기 전에 쟁점을 금액과 일정으로 바꾸어 협의하고, 해결되지 않으면 조정·지급명령·소송 등 사건에 맞는 절차를 선택해야 합니다.
• 자료 바탕: 한국부동산원, 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 p.32 관련 사례·쟁점. 법령 확인: 국가법령정보센터(주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법·민법), 기준일 현재.